7月12日，金茂東壩項目案名官宣了，金茂滿昱。

繼金茂滿曜后北京又一座“滿系”產(chǎn)品。

(相關資料圖)

有意思的是，這次金茂又把建發(fā)拉上船了。

新項目滿昱，由金茂操盤負責產(chǎn)品，建發(fā)以入股的形式參與合作，一個出錢一個出力。

關注北京樓市的人應該發(fā)現(xiàn)了：

之前在豐臺新宮，金茂和建發(fā)就有過一次合作，也就是“金茂建發(fā)觀宸”。同樣由金茂負責操盤，建發(fā)入股，唯一有區(qū)別的，是那次地塊是由建發(fā)拿下的，多出了一個品牌名。

觀宸2025年入市，一上來就對上了京投發(fā)展的“森嶼天成”。

結(jié)果呢，大家都知道。

觀宸一年賣了36億，一舉拿下2025年豐臺金額、套數(shù)、面積三冠王。

而先開盤一年的森嶼天成，吃了大虧。

現(xiàn)在，還是金茂＋建發(fā)vs京投發(fā)展，還是新項目vs先發(fā)項目，只不過，戰(zhàn)場從豐臺新宮搬到了朝陽東壩：

網(wǎng)友們開玩笑說，金茂追京投，這是追上癮了。

新宮大戰(zhàn)，京投輸?shù)糜行┰┩鳌?/p>

早對手一年入市，產(chǎn)品落后了一個時代。這次，總算來到了差不多的水平線PK。

當然，京投的壓力依舊不小。

最主要的還是價格。

金茂滿昱拿地樓面價約4.11萬/㎡，朝陽近三年最低。

項目主打116-168㎡的三至四居，有消息說，金茂滿昱小面積戶型開盤價將在7字頭，甚至部分房源會：

低于7萬元/㎡。

目前，森嶼文華同面積段戶型備案均價在8字頭，小紅書上有銷售稱，特價房源能做到7.2萬元/㎡左右。

即便是真的，可能也會比金茂滿昱貴一截。

另外，作為金茂滿系產(chǎn)品，滿昱這次也是上了不少“黑科技”的。

比如116㎡三居做了南向三面寬，約18.6㎡可拓展空間，南北雙拓展，綜合得房率干到了91%-94%。

相比之下，森嶼文華116㎡做兩面寬，這個設計在這兩年的改善市場，其實是比較落后的，次臥朝北，采光和居住體驗差一個檔次。

森嶼文華的贈送，主要靠陽臺和設備平臺改造，做滿雖然也接近90%，但和金茂滿昱沒法比。

也不怪森嶼文華設計不行。

主要森嶼文華的116㎡，在打造邏輯上更像是給98㎡不夠住的人，做的升級選項。

金茂滿昱則是純改善邏輯。

加上滿昱是金茂在東壩首個第四代住宅，金茂標志性的地源熱泵+毛細管網(wǎng)科技系統(tǒng)，同級競品很難競爭。

森嶼文華可以說在產(chǎn)品上，壓力拉滿了。

不過，這次京投也不是沒有底牌。

一方面，京投深耕東壩多年，品牌認知度非常高。

關鍵，森嶼文華在東壩核心區(qū)，屬于第四使館區(qū)、北京中學本部的直接受益范圍。

而滿昱在單店板塊，東壩的南側(cè)邊緣，開車大概5分鐘，是東郊殯儀館。

買東壩很大程度是買板塊預期，核心區(qū)和邊緣區(qū)長線價值差會拉開。

這一點，金茂能不能靠產(chǎn)品補上，是個問題。

另一方面，森嶼文華背靠北熙區(qū)，56萬㎡大盤，自帶商業(yè)、教育、園林，下樓就是 TOD 綜合體。

京投本身是TOD專業(yè)戶，特別是商業(yè)運營部分在北京可以說獨一檔。

之前的檀谷，就是一個很好的證明。

有時候，一個房子住得舒不舒服，不僅僅要看本身房子的品質(zhì)怎么樣，還得看小區(qū)周圍方不方便。

項目有沒有社區(qū)底商，附近有沒有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體，可能也會決定房子后期好不好出租，好不好做置換。

相比之下，金茂滿昱就弱了一些。

另外，森嶼文華距離12號線東壩西站，步行約500米。滿昱距最近的地鐵站約800米，換乘站約1.6 公里。對于看重通勤的客群而言，森嶼文華優(yōu)先級稍高。

總之，從目前的牌面來看，雙方都有能打的點。

大戰(zhàn)可能會比想象中焦灼。

對購房者來說，競爭充分了，才會有更好的產(chǎn)品，更實在的價格，無疑是一件好事

對于板塊而言，過去幾年，東壩長期是京投一家獨大，產(chǎn)品偏剛需、缺乏真正的高端改善選項，金茂滿昱帶著觀宸的成功經(jīng)驗進來，算是成功撕開了一條口子。

同時，滿昱低價入市，對朝陽東五環(huán)一直信奉的價格邏輯，打擊也挺大的。

未來，東壩可能真的需要集體放低身段了。

最后放幾張金茂滿曜的實拍圖，作為金茂滿系產(chǎn)品的參考：

社區(qū)大門

社區(qū)園林

金茂滿曜116㎡戶型

金茂滿曜145㎡戶型

標簽： 金茂 京投 戶型 北京 東壩 朝陽市 區(qū)域價值